Vous envisagez d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu votre bien actuel ? Vous vous demandez si un prêt relais est la solution pour éviter de payer deux crédits en même temps ? Vous voulez connaître le coût exact de cette solution de financement ?
C’est exactement ce qui nous amène à parler de simulation aujourd’hui !
Un prêt relais, c’est pratique pour enchaîner achat et vente sans stress temporel. Mais avant de vous lancer, mieux vaut simuler cette opération pour éviter les mauvaises surprises. Entre les taux, les mensualités et les risques à prévoir, il y a pas mal de paramètres à prendre en compte.
Voici tout ce qu’il faut savoir pour simuler votre prêt relais et prendre la bonne décision !
Qu’est-ce qu’un prêt relais et dans quelles situations l’utiliser ?
Le prêt relais est un crédit immobilier temporaire qui vous permet de financer l’achat d’un nouveau bien avant d’avoir vendu votre logement actuel. Cette solution évite de cumuler deux crédits immobiliers classiques et vous donne la souplesse nécessaire pour vos projets.
Concrètement, votre banque vous avance entre 50% et 80% de la valeur estimée de votre bien à vendre. Cette somme sert d’apport pour votre nouvel achat. Une fois la vente réalisée, vous remboursez le capital emprunté en une seule fois.
Cette solution s’adresse principalement aux propriétaires qui :
- Veulent acheter rapidement sans attendre la vente de leur bien
- Ont trouvé le logement de leurs rêves avec un délai d’achat serré
- Souhaitent éviter une location temporaire entre la vente et l’achat
- Font face à un marché immobilier favorable pour l’achat
La durée d’un prêt relais est généralement de 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois maximum. Pendant cette période, vous ne payez que les intérêts, le capital étant remboursé à la vente de votre ancien logement.
Pourquoi simuler un prêt relais est indispensable ?
La simulation prêt relais vous permet de mesurer précisément l’impact financier de cette solution avant de vous engager. Sans cette étape, vous risquez de sous-estimer les coûts ou de découvrir que votre capacité d’emprunt ne suffit pas.
Une simulation bien réalisée vous donne plusieurs informations essentielles :
D’abord, elle calcule le montant du prêt relais que vous pouvez obtenir. Ce montant dépend de l’estimation de votre bien actuel et du pourcentage accordé par la banque (souvent 60% à 70% de la valeur).
Ensuite, elle détermine vos mensualités d’intérêts. Contrairement à un crédit classique, vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du relais. Ces mensualités s’ajoutent à celles de votre nouveau crédit immobilier.
La simulation révèle aussi le coût total de l’opération. Aux intérêts s’ajoutent les frais de dossier, l’assurance emprunteur et parfois une garantie bancaire. Ces coûts additionnels représentent souvent plusieurs milliers d’euros.
Enfin, elle vous aide à anticiper les conséquences d’un retard dans la vente. Si votre bien ne se vend pas dans les délais, vous devrez peut-être renouveler le prêt relais ou le transformer en crédit classique, avec des coûts supplémentaires.
Les données indispensables pour une simulation fiable
Pour obtenir une simulation précise, vous devez rassembler plusieurs informations :
| Information nécessaire | Exemple | Comment l’obtenir |
|---|---|---|
| Valeur estimée de votre bien actuel | 300 000 € | Estimation agent immobilier ou notaire |
| Capital restant dû sur votre crédit actuel | 150 000 € | Tableau d’amortissement de votre banque |
| Prix du nouveau bien | 400 000 € | Compromis de vente signé |
| Apport personnel disponible | 50 000 € | Épargne mobilisable |
| Taux de prêt relais estimé | 4,5% | Négociation avec banques |
Types de prêt relais et modes de remboursement
Il existe plusieurs formules de prêt relais, chacune avec ses spécificités. Le choix dépend de votre situation financière et de la rapidité de vente espérée.
Le prêt relais sec
Le prêt relais sec est un crédit indépendant, non couplé à un autre financement. Vous l’utilisez uniquement comme apport pour votre nouvel achat, le reste étant financé par un crédit immobilier classique auprès d’une autre banque ou du même établissement.
Cette solution offre plus de flexibilité pour négocier les conditions de votre crédit immobilier principal. Elle convient quand vous avez déjà un financement en vue ou quand vous voulez faire jouer la concurrence entre banques.
Le prêt relais adossé
Le prêt relais adossé est couplé à un crédit immobilier long terme chez le même établissement. La banque vous accorde les deux financements en même temps, ce qui simplifie les démarches et peut permettre de négocier de meilleures conditions globales.
L’avantage principal : une fois votre ancien bien vendu, le prêt relais disparaît automatiquement et il ne reste que votre crédit classique. Les formalités sont réduites et le suivi simplifié.
Les modes de remboursement
Vous avez deux options pour rembourser votre prêt relais pendant sa durée :
La franchise totale : vous ne payez aucune mensualité pendant la durée du relais. Les intérêts s’accumulent et sont remboursés avec le capital à la vente. Cette solution préserve votre trésorerie mais coûte plus cher au final.
La franchise partielle : vous payez uniquement les intérêts chaque mois. Le capital reste à rembourser à la vente. Cette formule est plus courante car elle évite l’accumulation d’intérêts et reste gérable financièrement.
Exemple chiffré : simulation d’un prêt relais sur 12 mois
Prenons un cas concret pour illustrer le fonctionnement d’une simulation. Vous possédez un bien estimé à 300 000 € avec un capital restant dû de 150 000 €. Vous achetez un nouveau logement à 400 000 €.
Votre banque accepte de vous avancer 70% de la valeur estimée, soit 210 000 €. Après remboursement de votre crédit actuel (150 000 €), il vous reste 60 000 € d’apport pour votre nouvel achat.
Avec un apport personnel de 50 000 € supplémentaires, vous disposez de 110 000 € au total. Il vous faut donc emprunter 290 000 € sur le long terme pour financer votre achat de 400 000 €.
Côté prêt relais, avec un taux de 4,8% sur 12 mois, vos intérêts mensuels s’élèvent à environ 840 € (210 000 € × 4,8% ÷ 12). Sur une année, le coût total des intérêts atteint donc 10 080 €.
À ces intérêts s’ajoutent :
- Frais de dossier : environ 1 000 €
- Assurance emprunteur : 0,40% du capital soit 840 €
- Frais de garantie : environ 1 500 €
Le coût total de votre prêt relais sur 12 mois atteint donc environ 13 420 €. Si la vente se fait en 6 mois, vous économisez la moitié des intérêts, soit environ 8 340 € au total.
Outils et ressources pour simuler votre prêt relais
Plusieurs solutions s’offrent à vous pour réaliser une simulation précise de votre projet de financement.
Les simulateurs en ligne constituent la première étape. Ces outils gratuits vous donnent une estimation rapide en quelques clics. Vous saisissez la valeur de votre bien, le montant souhaité, la durée et le taux estimé. Le simulateur calcule automatiquement vos mensualités et le coût total.
Ces calculatrices restent des approximations. Les vrais taux dépendent de votre profil emprunteur, de votre banque et de la négociation. Utilisez-les pour une première approche, pas pour une décision définitive.
Pour aller plus loin, rien ne remplace un rendez-vous avec un conseiller bancaire. Il étudie votre dossier complet et vous propose des conditions personnalisées. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre plusieurs établissements.
Le recours à un courtier en crédit immobilier peut vous faire économiser du temps et de l’argent. Ces professionnels négocient pour vous auprès de multiples banques et trouvent souvent de meilleures conditions que si vous démarchez seul.
Quelles alternatives au prêt relais ?
Si la simulation révèle que le prêt relais coûte trop cher ou présente trop de risques, plusieurs alternatives existent.
Le prêt achat-revente fonctionne différemment : vous vendez d’abord, puis achetez avec le produit de la vente. Cette solution évite les intérêts du relais mais vous oblige parfois à louer temporairement.
La vente à réméré vous permet de vendre votre bien avec option de rachat. Vous libérez des fonds immédiatement tout en gardant la possibilité de récupérer votre logement. Cette solution reste complexe et coûteuse.
Si vous disposez d’une épargne suffisante, l’autofinancement temporaire peut remplacer le prêt relais. Vous utilisez votre épargne comme apport et la reconstituez après la vente. Cette option évite tous les frais bancaires.
Questions fréquentes sur la simulation de prêt relais
Comment calculer le montant d’un prêt relais ?
Le montant d’un prêt relais se calcule en appliquant un pourcentage (généralement 60% à 80%) à la valeur estimée de votre bien actuel. Par exemple, pour un bien estimé à 250 000 €, vous pouvez obtenir entre 150 000 € et 200 000 €. Ce montant est ensuite réduit du capital restant dû sur votre crédit actuel.
Quelle est la meilleure banque pour un prêt relais ?
Il n’y a pas de ‘meilleure banque’ universelle pour les prêts relais. Les conditions varient selon votre profil et votre situation. Votre banque actuelle peut vous faire des conditions préférentielles si vous êtes un bon client. Les banques en ligne proposent parfois des taux prêt relais compétitifs. L’essentiel est de comparer plusieurs offres.
Quel est le coût d’un prêt relais sur 1 an ?
Le coût dépend du montant emprunté et du taux négocié. Pour 200 000 € à 4,5% sur 12 mois, comptez environ 9 000 € d’intérêts, plus 2 000 à 3 000 € de frais annexes (dossier, assurance, garantie). Le coût total avoisine donc 12 000 €, soit 6% du montant emprunté.
Que faire si la vente n’a pas lieu dans les délais ?
Si votre bien ne se vend pas à l’échéance du prêt relais, plusieurs solutions existent. Vous pouvez demander une prolongation de 12 mois supplémentaires, moyennant des frais additionnels. Certaines banques acceptent de transformer le prêt relais en crédit immobilier classique. En dernier recours, vous pourrez être contraints de baisser le prix de vente pour accélérer la transaction.
