Vous êtes à la retraite ou proche de celle-ci, et vous tombez sur la maison de vos rêves ? Le seul problème : vous devez d’abord vendre votre logement actuel pour financer cet nouvel achat. Et si vous ne voulez pas laisser passer cette opportunité unique, vous vous demandez sûrement s’il existe une solution.
Eh bien, figurez-vous que c’est exactement là qu’intervient le prêt relais senior !
Cette solution de financement temporaire vous permet d’acheter votre nouveau bien immobilier avant même d’avoir vendu l’ancien. Mais attention, quand on a plus de 60 ans, les choses se compliquent un peu côté banque et assurance.
Vous voulez savoir comment ça marche, combien ça coûte, et surtout comment maximiser vos chances d’obtenir ce fameux crédit relais ? Alors accrochez-vous, on va tout décortiquer ensemble !
Qu’est-ce que le prêt relais senior ?
Le prêt relais senior fonctionne exactement comme un prêt relais classique, mais avec quelques spécificités liées à l’âge. En gros, c’est un crédit immobilier de courte durée qui vous permet d’acquérir un nouveau logement avant d’avoir vendu votre résidence actuelle.
Concrètement, la banque va vous avancer une partie de la valeur de votre bien à vendre (généralement autour de 70 % de sa valeur estimée). Vous pouvez ainsi acheter sereinement votre nouvelle maison ou appartement, sans la pression de devoir vendre dans l’urgence.
Pour les seniors, cette solution présente un avantage de taille : elle évite le stress de devoir déménager temporairement ou de rater une opportunité immobilière parce que la vente traîne. À la retraite, on a often envie de prendre son temps pour bien choisir son nouveau chez-soi, et le prêt relais permet exactement ça.
La spécificité du prêt relais pour les seniors réside principalement dans l’assurance emprunteur. Passé un certain âge, les banques deviennent plus frileuses et l’assurance coûte plus cher. Mais rassurez-vous, des solutions existent !
Montant et durée : comment se calcule le crédit relais ?
Le montant de votre prêt relais senior va dépendre de plusieurs facteurs, mais la règle de base reste la même pour tous les âges. La banque va généralement vous accorder entre 60 % et 80 % de la valeur vénale de votre bien actuel, avec une moyenne qui tourne autour de 70 %.
| Valeur du bien à vendre | Montant du prêt (à 70%) | Montant du prêt (à 80%) |
|---|---|---|
| 300 000 € | 210 000 € | 240 000 € |
| 400 000 € | 280 000 € | 320 000 € |
| 500 000 € | 350 000 € | 400 000 € |
Pour déterminer cette valeur, la banque va s’appuyer sur une estimation professionnelle réalisée par un agent immobilier ou un expert. Attention, si votre bien a encore un crédit en cours, le montant restant dû sera déduit de l’avance accordée.
Côté durée, le prêt relais senior suit les mêmes règles : 12 à 24 mois en général, avec possibilité de renouvellement une fois selon votre profil et la politique de la banque. Certaines établissements peuvent aller jusqu’à 5 ans dans des cas particuliers, mais c’est assez rare.
Pour les seniors, la question de la durée devient cruciale car elle impacte directement l’âge limite de remboursement. Si vous avez 70 ans et que votre banque impose un remboursement total avant 75 ans, votre marge de manœuvre se réduit considérablement.
Les trois types de prêt relais
Il existe trois grandes formules de prêt relais, et chacune présente des avantages spécifiques selon votre situation de senior.
Le prêt relais sec
C’est la formule la plus simple. Vous empruntez uniquement le montant correspondant à l’avance sur la vente de votre bien actuel. Une fois la vente réalisée, vous remboursez intégralement le crédit relais et vous financez le reste de votre achat avec vos fonds propres.
Cette solution convient parfaitement si vous avez suffisamment d’économies pour compléter l’achat ou si le produit de la vente couvre largement le prix du nouveau logement.
Le prêt relais adossé
Ici, on couple le prêt relais avec un crédit immobilier classique. Cette formule est idéale si vous devez emprunter une partie du prix d’achat de votre nouveau bien, en plus de l’avance sur la vente.
Pour les seniors, c’est often la solution la plus délicate à négocier, car elle implique un endettement sur le long terme. Les banques vont scruter votre âge, vos revenus de retraité et votre capacité de remboursement avec encore plus d’attention.
Le rachat ou lissage
Cette troisième option permet de transformer votre crédit relais en prêt immobilier classique si la vente de votre bien prend du retard. C’est une sécurité appréciable, surtout quand on vieillit et qu’on préfère éviter les mauvaises surprises.
Le lissage vous donne de la souplesse : si au bout de 18 mois votre maison ne s’est toujours pas vendue, vous pouvez basculer sur un remboursement étalé plutôt que de subir la pression d’un remboursement in fine.
Modalités de remboursement : franchise partielle vs totale
Avec un prêt relais, vous avez le choix entre deux modes de remboursement pendant la période d’attente de la vente.
La franchise totale
Vous ne remboursez rien du tout pendant la durée du crédit relais – ni le capital, ni les intérêts. Tout s’accumule et vous réglez l’addition le jour de la vente de votre bien actuel.
L’avantage ? Aucune mensualité à prévoir, ce qui peut soulager votre budget de retraité. L’inconvénient ? La facture finale sera plus salée car les intérêts s’ajoutent au capital emprunté.
La franchise partielle
Vous payez uniquement les intérêts chaque mois, sans rembourser le capital. Cette formule coûte moins cher au final, mais impose des mensualités pendant toute la durée du prêt.
Sur un crédit relais de 200 000 € à 3,5 % sur 18 mois, vous payeriez environ 580 € d’intérêts par mois. À vous de voir si ce montant mensuel reste supportable avec votre pension de retraite.
Pour les seniors aux revenus serrés, la franchise totale peut sembler plus confortable à court terme, mais attention au coût total ! Sur le même exemple, la différence peut représenter plusieurs milliers d’euros.
L’assurance emprunteur pour les seniors : le véritable défi
Voilà le point crucial qui différencie vraiment le prêt relais senior du prêt relais classique. L’assurance emprunteur devient l’élément clé – et often l’obstacle principal.
Pourquoi l’assurance pose problème aux seniors ?
D’abord, les limites d’âge. La plupart des banques traditionnelles exigent que le prêt soit remboursé avant 75 ou 80 ans maximum. Si vous avez 68 ans et que vous prenez un relais de 24 mois, vous arrivez à 70 ans… ça passe. Mais à 73 ans, ça devient compliqué.
Ensuite, les surprimes d’âge. Les taux d’assurance peuvent grimper entre 0,30 % et 1,50 % du capital emprunté selon votre âge et votre état de santé. Sur un crédit relais de 250 000 €, ça représente entre 750 € et 3 750 € par an !
Les examens médicaux obligatoires
Passé 60-65 ans selon les assureurs, vous devrez passer des examens médicaux plus poussés. Prise de sang, électrocardiogramme, parfois même épreuves d’effort… Le processus peut prendre plusieurs semaines et retarder votre dossier.
Et si ces examens révèlent des problèmes de santé ? L’assureur peut appliquer des surprimes encore plus importantes, exclure certaines garanties, ou purement et simplement refuser de vous assurer.
Les solutions pour contourner le problème
Heureusement, plusieurs options s’offrent à vous. D’abord, la délégation d’assurance. Plutôt que d’accepter le contrat groupe de votre banque, vous pouvez choisir une assurance externe. Selon Malakoff Humanis, les économies peuvent atteindre 15 000 € sur certains profils seniors.
Certains organismes spécialisés comme Cibfinance proposent même des prêts relais sans assurance pour les seniors, avec des âges de fin de prêt pouvant aller jusqu’à 95 ans. Une aubaine quand vous êtes proche des limites d’âge traditionnelles !
Critères bancaires et documents à préparer
Pour monter un dossier de prêt relais senior solide, vous devez prouver à la banque que vous maîtrisez votre situation financière.
L’estimation de votre bien à vendre
C’est la pièce maîtresse de votre dossier. La banque basera le montant du crédit relais sur cette estimation, alors soignez cette étape. Faites appel à plusieurs agents immobiliers pour obtenir des avis convergents, ou mieux encore, commandez une expertise professionnelle.
Si votre bien a encore un crédit en cours, n’oubliez pas de calculer le capital restant dû. Ce montant sera automatiquement déduit de l’avance accordée par la banque.
Vos revenus et votre capacité de remboursement
En tant que senior, vous devrez justifier de revenus stables et suffisants pour honorer les mensualités si vous optez pour une franchise partielle. Pensions de retraite, revenus locatifs, dividendes… Rassemblez tous les justificatifs sur les 3 derniers mois minimum.
La banque calculera aussi votre taux d’endettement global. Si vous avez déjà des crédits en cours, attention à ne pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
Votre apport personnel
Même si le prêt relais couvre une partie de l’achat, vous devrez often compléter avec un apport personnel. Plus cet apport est important, plus votre dossier sera solide. En tant que senior, cet apport peut provenir de vos économies, d’une assurance-vie arrivée à échéance, ou même de la donation d’un proche.
Solutions pour seniors inassurables ou proches des limites d’âge
Si les banques traditionnelles vous ferment leurs portes, ne baissez pas les bras ! Plusieurs alternatives existent.
Les organismes spécialisés
Des sociétés comme Cibfinance ou La Centrale de Financement se sont spécialisées dans le financement des seniors. Elles proposent des solutions adaptées : prêts sans assurance, âges limites étendus, critères d’acceptation assouplis.
Ces organismes compensent le risque par des taux légèrement plus élevés, mais si c’est votre seule solution, le jeu en vaut la chandelle.
L’hypothèque rechargeable
Voilà une alternative méconnue au prêt relais ! Si votre résidence actuelle est libre de toute hypothèque, vous pouvez la mettre en garantie auprès de la banque pour obtenir un financement. L’avantage : pas besoin d’assurance emprunteur, puisque votre bien garantit directement la créance.
Le recours à un courtier spécialisé
Un courtier en prêt immobilier connaît les spécificités de chaque banque et peut vous orienter vers les établissements les plus favorables aux seniors. Il peut aussi négocier des conditions particulières que vous n’obtiendriez pas en direct.
Des réseaux comme CAFPI ou Empruntis ont développé une expertise sur les dossiers seniors et peuvent souvent débloquer des situations qui semblaient perdues d’avance.
Avantages et inconvénients du prêt relais senior
Les points positifs
Le principal avantage reste la liberté de choix. Vous pouvez acheter votre nouveau logement sans subir la pression de devoir vendre rapidement votre bien actuel. À la retraite, cette sérénité n’a pas de prix !
Vous évitez aussi les solutions de repli comme la location temporaire ou l’hébergement chez des proches. Votre installation dans votre nouveau chez-vous se fait à votre rythme, sans stress.
Si votre bien se vend rapidement, vous remboursez le crédit relais avant terme sans pénalités. Et si vous avez bien négocié, vous pourriez même récupérer une partie des frais d’assurance non utilisés.
Les inconvénients à ne pas négliger
Le coût total peut vite s’emballer. Entre les intérêts du crédit relais, l’assurance emprunteur majorée, et les frais de dossier, la facture peut représenter plusieurs milliers d’euros même sur une courte durée.
Le risque principal reste que votre bien ne se vende pas dans les délais prévus. Si au bout de 24 mois vous n’avez toujours pas trouvé acquéreur, vous devrez soit renouveler le crédit relais (si la banque accepte), soit trouver une autre solution de financement.
Pour les seniors, ce risque est accentué par les contraintes d’âge. Difficile de négocier des extensions ou des aménagements quand vous approchez des limites d’âge de la banque.
Alternatives au prêt relais
Si le prêt relais senior ne correspond pas à votre situation, plusieurs alternatives méritent d’être explorées.
Le prêt familial
Si vos enfants ou petits-enfants ont les moyens, ils peuvent vous avancer les fonds nécessaires le temps de la vente. Cette solution évite les frais bancaires et les contraintes d’assurance. Attention toutefois aux aspects fiscaux : au-delà de certains montants, il faut déclarer ce prêt aux impôts.
La SCI familiale
Créer une Société Civile Immobilière avec vos enfants peut faciliter l’acquisition du nouveau bien. La SCI achète, vous vendez votre bien actuel, puis vous remboursez progressivement vos parts. Cette solution offre aussi des avantages en matière de transmission de patrimoine.
Le rachat de crédit avec trésorerie
Si vous avez plusieurs crédits en cours, vous pouvez les regrouper et demander une trésorerie supplémentaire pour financer votre achat immobilier. Les organismes spécialisés sont souvent plus souples que les banques traditionnelles avec les seniors.
Questions fréquentes sur le prêt relais senior
Quelle est la limite d’âge pour souscrire un prêt relais ?
La plupart des banques traditionnelles exigent un remboursement complet avant 75-80 ans. Mais certains organismes spécialisés comme Cibfinance proposent des prêts avec un âge de fin jusqu’à 95 ans. Tout dépend de votre profil et de l’établissement choisi.
Peut-on obtenir un prêt relais après 75 ans ?
C’est possible mais rare avec les banques classiques. Votre meilleur espoir réside dans les organismes spécialisés en financement senior ou les solutions alternatives comme l’hypothèque rechargeable qui ne nécessite pas d’assurance emprunteur.
Quelles banques proposent des prêts relais aux seniors ?
Le Crédit Agricole, la Société Générale, BNP Paribas et La Banque Postale étudient les dossiers seniors, mais avec des conditions strictes. Les organismes comme La Centrale de Financement ou Cibfinance sont souvent plus flexibles sur l’âge et l’assurance.
Quelles sont les alternatives au prêt relais pour les seniors ?
L’hypothèque rechargeable, le prêt familial, la création d’une SCI, ou le rachat de crédit avec trésorerie. Chaque solution a ses avantages selon votre situation patrimoniale et familiale. Un courtier spécialisé peut vous aider à choisir.
Quel est le coût d’un prêt relais senior ?
Comptez le taux du crédit relais (généralement 0,5 à 1 point au-dessus des taux immobiliers classiques) plus l’assurance emprunteur qui peut représenter 0,30 % à 1,50 % du capital selon votre âge. Sur 200 000 € sur 18 mois, le coût total peut atteindre 8 000 à 15 000 €.
Comment obtenir un prêt relais sans assurance ?
Certains organismes spécialisés comme Cibfinance proposent des prêts relais sans assurance emprunteur, en compensant par d’autres garanties (hypothèque, caution). C’est une solution intéressante si vous êtes inassurable ou proche des limites d’âge traditionnelles.
