Vous traversez un divorce ou une séparation et vous vous demandez comment sortir d’un crédit immobilier souscrit à deux ? Votre banque vous parle d’un acte de désolidarisation notaire mais vous ne savez pas exactement ce que cela implique ?
Rassurez-vous, vous n’êtes pas seul dans cette situation. Des milliers de couples passent chaque année par cette étape délicate où il faut démêler les fils d’un patrimoine partagé.
Dans cet article, vous allez découvrir tout ce qu’il faut savoir sur cette procédure : les démarches à effectuer, les coûts à prévoir, et surtout les solutions qui s’offrent à vous si votre banque refuse votre demande. Car oui, il existe des recours !
Alors, prêt à y voir plus clair dans cette jungle administrative ? C’est parti !
Qu’est-ce qu’un acte de désolidarisation notaire ?
L’acte de désolidarisation notaire est un document officiel authentique qui formalise juridiquement la sortie d’un co-emprunteur d’un crédit immobilier. Concrètement, cet acte permet de modifier la répartition des responsabilités entre les anciens co-emprunteurs.
Mais attention : il faut bien comprendre que cet acte notarié seul ne suffit pas à vous libérer complètement de vos obligations. La vraie libération vient de l’accord explicite de votre banque, matérialisé par un avenant au contrat de crédit ou une cession de créance.
Le principe de base est simple : lorsque vous souscrivez un prêt immobilier à plusieurs, vous êtes ‘solidaires’. Cela signifie que la banque peut exiger le remboursement total du crédit à n’importe lequel des co-emprunteurs. Si votre ex-conjoint ne peut plus payer sa part, c’est vous qui devrez assumer l’intégralité des remboursements.
L’acte de désolidarisation vient modifier cette situation. Il organise juridiquement :
- Le transfert de propriété du bien immobilier (qui devient propriétaire unique)
- La répartition du passif (qui reste responsable du crédit)
- Le calcul et le paiement d’une éventuelle soulte (compensation financière)
- Les nouvelles modalités d’assurance emprunteur
Dans la pratique, trois documents distincts interviennent souvent : l’acte de partage entre ex-conjoints (qui fixe leurs accords internes), l’avenant bancaire (qui acte l’acceptation du prêteur), et parfois un acte notarié spécifique pour le transfert de propriété.
Dans quels cas demander une désolidarisation ?
Plusieurs situations de vie peuvent vous amener à envisager cette démarche. La plus fréquente reste évidemment le divorce ou la séparation. Quand un couple se sépare, chacun souhaite légitimement retrouver son indépendance financière et ne plus être responsable des dettes de l’autre.
Mais d’autres circonstances peuvent également justifier une demande :
En cas de succession, les héritiers d’un co-emprunteur décédé peuvent vouloir se désolidariser du crédit, surtout s’ils n’ont pas l’intention de conserver le bien ou s’ils n’ont pas les moyens d’assumer les remboursements.
Un changement de situation professionnelle peut aussi motiver la demande. Si l’un des co-emprunteurs perd son emploi durablement ou change d’activité, il peut souhaiter transférer intégralement le crédit à son conjoint pour éviter de rester engagé sur un prêt qu’il ne peut plus assumer.
Parfois, c’est simplement une question d’évolution du projet immobilier. Un couple peut décider que l’un d’eux rachète la part de l’autre pour devenir seul propriétaire, par exemple dans le cadre d’une transmission anticipée ou d’une réorganisation patrimoniale.
Quel que soit votre cas, retenez que la banque évaluera toujours votre demande sous l’angle du risque financier. Sa principale préoccupation sera de s’assurer que le remboursement du crédit reste garanti avec un seul emprunteur.
Les étapes pratiques : de la demande à l’acte notarié
La désolidarisation suit un processus bien défini qui commence par votre demande officielle auprès de la banque et se termine chez le notaire.
Première étape : la lettre de demande à la banque
Tout commence par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception à votre établissement prêteur. Cette lettre doit être signée par les deux co-emprunteurs et expliquer clairement votre situation.
Voici les éléments indispensables à inclure :
- Vos références de prêt et numéros de compte
- Le motif de votre demande (divorce, séparation, rachat de parts…)
- L’identité de la personne qui souhaite reprendre seule le crédit
- Une estimation récente de la valeur du bien
- Les revenus actuels du repreneur
N’hésitez pas à joindre les justificatifs de revenus du futur emprunteur unique : bulletins de salaire, avis d’imposition, contrat de travail. Plus votre dossier sera complet, plus vite la banque pourra étudier votre demande.
Deuxième étape : l’étude de solvabilité
Votre banque va alors examiner la capacité financière du repreneur. Elle vérifie que cette personne peut assumer seule les échéances mensuelles, en respectant notamment le taux d’endettement maximal de 35%.
Cette analyse peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois selon les établissements. D’après les données du courtier Pretto, les délais de traitement varient généralement de 1 à 6 mois selon la complexité du dossier et la réactivité de la banque.
Si les revenus du repreneur unique semblent insuffisants, la banque peut demander des garanties supplémentaires : caution d’un tiers, hypothèque complémentaire, ou augmentation de l’apport personnel par remboursement anticipé partiel.
Troisième étape : formalisation par avenant
En cas d’accord, la banque établit un avenant au contrat de crédit qui acte officiellement la désolidarisation. Ce document précise les nouvelles conditions du prêt, notamment :
- L’identité du nouvel emprunteur unique
- Le maintien ou la modification du taux et des échéances
- Les nouvelles conditions d’assurance
- D’éventuelles garanties complémentaires
Quatrième étape : passage chez le notaire
Une fois l’accord bancaire obtenu, vous devez formaliser le changement de propriétaire devant notaire. L’acte notarié organise notamment le rachat de soulte si l’un des ex-conjoints doit indemniser l’autre pour récupérer sa part du bien.
Le notaire calcule précisément les droits de chacun en tenant compte de la valeur actuelle du bien, du capital restant dû, et des éventuels apports initiaux différents.
Coûts et délais à prévoir
Une opération de désolidarisation génère plusieurs types de frais qu’il faut anticiper dans votre budget.
Frais de notaire
Lorsqu’il y a rachat de soulte, les frais de notaire se calculent sur la valeur de la soulte (et non sur la valeur totale du bien). Selon les données communiquées par le Crédit Agricole, ces frais représentent :
- Environ 7 à 8% de la valeur de la soulte pour un bien ancien
- Environ 2 à 3% pour un bien neuf (moins de 5 ans)
Par exemple, si vous devez verser une soulte de 50 000 euros sur un bien ancien, comptez environ 3 500 à 4 000 euros de frais de notaire.
Frais bancaires
Les banques facturent généralement des frais de dossier pour l’étude et la modification du contrat de crédit. Ces frais varient selon les établissements mais se situent habituellement entre 150 et 500 euros.
Attention aux indemnités de remboursement anticipé (IRA) si vous profitez de l’opération pour rembourser une partie du capital. Ces indemnités sont légalement plafonnées mais peuvent représenter jusqu’à 3% du capital remboursé ou 6 mois d’intérêts.
Frais d’assurance
La modification de l’assurance emprunteur génère également des coûts. Le nouvel emprunteur unique devra être assuré à 100% du capital restant dû, ce qui peut nécessiter de nouvelles formalités médicales selon son âge et son état de santé.
Si un changement d’assureur s’avère nécessaire (refus de l’assureur actuel ou tarif trop élevé), il faudra prévoir les frais de résiliation et de souscription du nouveau contrat.
| Type de frais | Montant indicatif |
|---|---|
| Frais de notaire (rachat soulte bien ancien) | 7-8% de la soulte |
| Frais de dossier bancaires | 150-500€ |
| Indemnités remboursement anticipé | Max 3% du capital remboursé |
Conséquences sur la propriété et l’assurance emprunteur
La désolidarisation transforme profondément la structure de votre dossier immobilier. Il faut bien mesurer toutes les implications avant de vous lancer.
Modification de la propriété
Le passage d’une propriété en indivision ou en communauté à une propriété unique nécessite un nouveau titre de propriété. Si vous étiez mariés sous le régime de la communauté, le bien sort de la communauté pour devenir bien propre du conjoint repreneur.
Cette modification doit être publiée au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers. C’est le notaire qui se charge de cette formalité, incluse dans ses honoraires.
Attention : tant que cette publication n’est pas effectuée, l’ancien co-propriétaire reste théoriquement engagé vis-à-vis des tiers (créanciers, voisins, copropriété…).
Révision de l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur nécessite une adaptation complète. Plusieurs scénarios sont possibles :
Maintien de l’assureur actuel : Le repreneur unique doit être assuré à 100% du capital (au lieu de sa quotité initiale qui était souvent de 50 ou 70%). L’assureur peut demander de nouvelles formalités médicales, surtout si la couverture augmente significativement.
Changement d’assureur : Si l’assureur actuel refuse la modification ou propose des tarifs trop élevés, vous pouvez faire jouer le droit de résiliation annuelle ou chercher un nouveau contrat. Cette solution est souvent pertinente pour économiser sur les cotisations.
Le co-emprunteur qui sort du crédit n’a plus besoin d’être assuré et peut résilier sa part de contrat. Attention toutefois aux clauses de résiliation qui peuvent prévoir un préavis ou des frais.
Dans certains cas, il peut être judicieux de rédiger une lettre reconnaissance de dette entre ex-conjoints pour sécuriser les arrangements financiers privés, notamment si des échéances restent temporairement partagées pendant la procédure.
Que faire si la banque refuse la désolidarisation ?
Le refus de la banque n’est malheureusement pas rare. Heureusement, plusieurs solutions s’offrent à vous pour contourner cette situation.
Négociation et garanties supplémentaires
Commencez par négocier avec votre conseiller. Demandez-lui explicitement quelles conditions permettraient d’obtenir son accord : augmentation de l’apport par remboursement anticipé partiel, caution d’un proche, hypothèque sur un autre bien…
Souvent, la banque accepte la désolidarisation moyennant des sûretés complémentaires. Par exemple, si vos parents peuvent se porter caution ou si vous possédez un autre bien immobilier qui peut être hypothéqué.
Médiation bancaire
Si les négociations échouent, vous pouvez saisir le médiateur bancaire de votre établissement. Cette procédure gratuite permet de faire examiner votre dossier par un tiers neutre qui peut proposer une solution amiable.
La médiation est particulièrement efficace quand le refus semble peu justifié au regard de votre situation financière, ou quand la banque applique des critères trop stricts par rapport à ses propres règles internes.
Rachat de crédit par un autre établissement
Une opération de rachat de crédit peut permettre de contourner le refus. Le principe : une autre banque rachète votre crédit en cours et l’accorde au seul repreneur, libérant automatiquement l’autre co-emprunteur.
Cette solution est souvent plus coûteuse (nouveaux frais de dossier, éventuellement nouveau taux) mais elle garantit le résultat. De nombreux établissements spécialisés dans le rachat acceptent des dossiers refusés par la banque d’origine.
Vente du bien immobilier
Si toutes les autres solutions échouent, la vente reste l’option de dernier recours. Elle permet de solder définitivement le crédit et de partager l’éventuelle plus-value entre les ex-conjoints.
Cette solution peut même s’avérer avantageuse si le marché immobilier est favorable et que la vente dégage une belle plus-value. Chacun récupère sa mise de départ et peut repartir sur un nouveau projet en toute indépendance.
Recours judiciaire
En dernière extrémité, une action en justice peut être envisagée, notamment si le refus de la banque paraît abusif. Cette procédure reste rare et coûteuse, mais elle peut contraindre l’établissement à reconsidérer sa position.
Généralement, les tribunaux examinent si la banque a des motifs légitimes de refuser (risque d’insolvabilité avéré, dégradation significative des garanties…) ou si elle abuse de sa position.
Modèle de lettre et documents à fournir
Pour maximiser vos chances d’obtenir l’accord de votre banque, votre demande doit être complète et bien argumentée.
Modèle de lettre de demande
Voici une trame de lettre recommandée que vous pouvez adapter à votre situation :
‘Madame, Monsieur,
Nous souhaitons par la présente vous demander la désolidarisation de notre prêt immobilier n° [référence], suite à notre [divorce/séparation].
M./Mme [Nom] souhaite reprendre seule le crédit immobilier et devenir unique propriétaire du bien situé [adresse]. M./Mme [Nom] souhaite être totalement déchargé(e) de ce prêt.
Vous trouverez ci-joint les justificatifs de revenus actuels de M./Mme [repreneur] ainsi qu’une estimation récente de la valeur du bien.
Nous restons à votre disposition pour tout complément d’information et vous prions d’agréer nos salutations distinguées.’
Documents à joindre impérativement
Votre dossier doit comprendre :
- Justificatifs de revenus du repreneur : 3 derniers bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition
- Relevés bancaires des 3 derniers mois
- Estimation immobilière récente (moins de 3 mois)
- Justificatif de la situation familiale : jugement de divorce, acte de séparation…
- État des charges et crédits en cours du repreneur
- Attestation d’assurance ou engagement de souscription pour la nouvelle couverture
Plus votre dossier sera documenté, plus la banque pourra traiter rapidement votre demande. N’hésitez pas à joindre une lettre de motivation expliquant votre projet et votre capacité à assumer seul le crédit.
Questions fréquemment posées
Quel est le prix d’un acte de désolidarisation notaire ?
Les frais de notaire dépendent principalement du montant de la soulte à verser. Pour un bien ancien, comptez environ 7 à 8% de la valeur de la soulte. Pour un bien neuf, ces frais descendent à 2-3%. À cela s’ajoutent les frais bancaires (150-500€) et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé.
Peut-on faire une désolidarisation sans soulte ?
Oui, c’est possible si les ex-conjoints décident que l’un reste seul propriétaire sans compensation financière. Cela peut arriver quand la valeur du bien est proche du capital restant dû, ou dans le cadre d’un accord amiable. Les frais de notaire sont alors réduits car ils ne portent que sur le transfert de propriété, pas sur une soulte.
Que faire si mon ex refuse la désolidarisation ?
Sans l’accord des deux co-emprunteurs, la désolidarisation amiable est impossible. Vous pouvez alors saisir le juge aux affaires familiales dans le cadre de votre divorce pour qu’il ordonne la vente du bien ou attribue la propriété à l’un des époux. Cette procédure est plus longue mais permet de débloquer la situation.
Combien de temps prend une procédure de désolidarisation ?
Les délais varient considérablement selon les banques et la complexité du dossier. Comptez généralement 1 à 6 mois pour obtenir l’accord bancaire, puis 1 à 2 mois supplémentaires pour finaliser l’acte notarié. Les dossiers simples avec un repreneur très solvable peuvent être traités plus rapidement.
L’assurance emprunteur pose-t-elle des problèmes ?
C’est effectivement un point d’attention. Le repreneur unique doit être assuré à 100% du capital, ce qui peut nécessiter de nouvelles formalités médicales. Si l’assureur actuel refuse ou pratique des tarifs prohibitifs, vous pouvez changer d’assurance en respectant les conditions de résiliation annuelle.
Quels recours en cas de refus de la banque ?
Plusieurs options s’offrent à vous : négocier des garanties supplémentaires, saisir the médiateur bancaire, chercher un rachat de crédit chez un autre établissement, ou en dernier recours vendre le bien. La médiation bancaire gratuite donne souvent de bons résultats avant d’envisager des solutions plus lourdes.
